In den Ballungsräumen des amerikanischen Sonnengürtels klafft eine Lücke, die Invitation Homes zum Geschäftsmodell gemacht hat: Wer dort ein Haus kaufen will, zahlt im Schnitt rund 900 Euro (rund 1.000 US-Dollar) mehr pro Monat als jemand, der ein vergleichbares Objekt mietet. Diese Differenz – gespeist aus Hypothekenzinsen, Grundsteuern, Versicherungsprämien und Instandhaltungskosten – treibt Haushalte in den Mietmarkt. Invitation Homes fängt diese Zahlungsströme institutionell auf, bündelt sie in einem börsennotierten Real Estate Investment Trust und leitet sie als Dividenden und Wertzuwachs an Aktionäre weiter. Die Quartalszahlen für das zweite Quartal 2024 zeigen, wie stabil diese Konstruktion derzeit funktioniert.
Mietwachstum: Verlängerungen ziehen, Neuverträge bremsen
Im Kernportfolio – also in jenen Objekten, die über mindestens ein Jahr durchgehend bewirtschaftet wurden – stiegen die Mieteinnahmen um 4,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Aufgeteilt nach Vertragstyp ergibt sich ein differenziertes Bild: Bei Verlängerungen bestehender Mietverhältnisse betrug das Wachstum 5,6 Prozent, bei Neuabschlüssen 3,6 Prozent. Der gewichtete Durchschnitt lag bei 5,0 Prozent – dies geht aus der Pressemitteilung zu den Quartalszahlen von Invitation Homes hervor. Das Netto-Betriebsergebnis des Kernportfolios wuchs um 3,8 Prozent, wie ebenfalls aus der Pressemitteilung hervorgeht.
Der Haken: Die Betriebskosten legten mit 7,1 Prozent deutlich stärker zu als die Einnahmen. Versicherungsprämien und Wartungsaufwand trieben diesen Anstieg. Dass das Netto-Betriebsergebnis trotzdem wächst, liegt daran, dass die Kostenbasis noch niedriger ist als die Einnahmenbasis – ein Puffer, der bei weiter steigenden Kosten dünner werden kann.
Cashflow: 0,47 US-Dollar je Aktie, plus 7,3 Prozent
Die für REITs zentrale Kennzahl Core FFO – der operative Cashflow, bereinigt um Abschreibungen und einmalige Effekte – stieg im zweiten Quartal 2024 um 7,3 Prozent auf 0,47 US-Dollar (rund 0,41 Euro) je Aktie. Im laufenden Geschäftsjahr kumuliert sich die Kennzahl auf 0,94 US-Dollar, ein Plus von 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Treiber ist laut der ergänzenden Berichterstattung des Unternehmens vor allem das Wachstum des Netto-Betriebsergebnisses.
Ein Anstieg des Core FFO von 7,3 Prozent in einem Quartal, in dem die Betriebskosten um 7,1 Prozent zulegen, signalisiert, dass die Mietpreissetzungsmacht vorerst ausreicht, um den Kostendruck abzufedern.
Das Geschäftsmodell: Miete als Kapitalmarktvehikel
Invitation Homes hält nach eigenen Angaben gemeinsam mit anderen institutionellen Anbietern nur rund 3 Prozent aller vermieteten Einfamilienhäuser in den USA. Rund 80 Prozent des Marktes liegen bei Kleinvermietern mit weniger als 50 Objekten – so stellt es das Unternehmen auf seiner Unternehmenswebsite dar.
Was Invitation Homes vom Kleinvermieter unterscheidet, ist die Kapitalmarktfähigkeit: Wer eine Aktie des Unternehmens hält, partizipiert indirekt an Mieteinnahmen aus Tausenden von Einfamilienhäusern in Märkten wie Phoenix, Atlanta oder der südkalifornischen Küste. Das Unternehmen beschreibt seine Mieter in einem Bewohnerprofil als Haushalte, die aus Gründen der Erschwinglichkeit, des Platzbedarfs oder der persönlichen Präferenz für das Haus gegenüber der Wohnung mieten. Laut dem Bewohnerprofil von Invitation Homes (übersetzt) gehören der Wunsch nach mehr Platz, die Nähe zum Arbeitsplatz und die Bevorzugung eines Hauses gegenüber einer Wohnung zu den meistgenannten Motiven.
Strukturelle Nachfrage: Zinsen und Angebotsknappheit als Treiber
Die Hypothekenzinsen stiegen von rund 3 Prozent während der Pandemie auf zeitweise knapp 8 Prozent – so beschreibt es das Unternehmen auf seiner Seite zur Rolle der Einfamilienhausvermietung. Dieser Anstieg hat die monatliche Belastung eines typischen Hauskäufers in den Kernmärkten von Invitation Homes erheblich erhöht und den Abstand zur Miete vergrößert. Laut der Investorenpräsentation des Unternehmens beim US-Börsenpflichtmeldesystem SEC beläuft sich dieser Abstand im Schnitt auf rund 1.000 US-Dollar pro Monat – also rund 900 Euro.
Auf der Angebotsseite verweist Invitation Homes in der SEC-Präsentation auf ein strukturelles Defizit von zwei bis vier Millionen Wohneinheiten im gesamten US-Markt. Dieser Engpass dämpft den Wettbewerbsdruck auf die Mietpreise. Das Unternehmen setzt seit einigen Jahren auch auf sogenannte Build-to-Rent-Projekte, bei denen neue Einfamilienhäuser von Anfang an für den Mietmarkt gebaut werden. CEO Dallas Tanner betonte gegenüber der Branchenorganisation Nareit (übersetzt), dass diese Projekte Größenvorteile bei Betrieb und Ausstattung bieten und das Unternehmen weniger auf den Kauf bestehender Häuser angewiesen machen.
Zinssensitivität und Kapitalstruktur
REITs gelten als zinssensitiv, weil sie typischerweise hohe Fremdkapitalquoten aufweisen und regelmäßig Kapital an den Märkten aufnehmen müssen. Fallen die Zinsen, sinken die Refinanzierungskosten – und umgekehrt. Invitation Homes trägt das Etikett „Investment Grade“, was günstigere Kreditkonditionen ermöglicht als bei schwächer bewerteten Mitbewerbern. Gleichzeitig wirkt ein hohes Zinsniveau paradox: Es hält potenzielle Hauskäufer im Mietmarkt und stützt damit die Nachfrage – erhöht aber auch den Druck auf die eigene Refinanzierung. Dieser Widerspruch ist strukturell und löst sich erst auf, wenn Zinsen fallen und Hauskäufer wieder leichter den Schritt ins Eigentum vollziehen können.
Die geografische Streuung über mehrere Bundesstaaten im Sonnengürtel sowie in Westküstenmärkten mindert das Klumpenrisiko einzelner Regionalmärkte. CBRE Investment Management beschreibt das Segment der vermieteten Einfamilienhäuser als eine Assetklasse, die Mietern die Vorzüge des Eigentums – mehr Platz, Garten, flexibler Zeithorizont – ohne die hohe Eigenkapitalanforderung eines Kaufs bietet (übersetzt), und nennt Invitation Homes als einen der beiden prägenden institutionellen Akteure in diesem Segment.